2020年7月份郑州房地产市场月报

7月份，市场持续回温，主城区商品住宅供应上涨明显，市场成交量价齐升。库存增加，去化周期稍有拉长，但市场基本面稳定向好。

成交客户中郑州市区客户占比约24.2%，环比稍上涨。刚改产品量价齐升，建面约100-120㎡刚改面积段成交占比增加约3%，价格增加明显。

2020年郑州市主城区商住土地成交率约127%，非城改用地成交楼面价上涨，优质地块竞争激烈。

7月份整体开盘推售套数下降，但去化率升至约63%，主要受康桥玖玺园项目影响，项目位于碧沙岗板块，首开价格低，推量大，去化率达约92%。

河南资讯

01

河南新增210个省重点建设项目

 7月6日，河南省人民政府重点项目建设办公室发布《关于补充纳入2020年省重点建设项目的通知》，将210个项目纳入今年省重点建设项目，这批项目总投资3747亿元，年度计划完成投资893亿元。此次河南新增的210个重点项目中，包括新型基础设施项目27个，产业转型发展项目118个，创新驱动项目7个，基础设施项目10个，新型城镇化项目15个，生态环保项目5个，民生和社会事业项目28个。

02

紫荆山南路打通“最后一公里”

7月15日，备受关注的紫荆山南路“最后一公里”主线试通车。今后市民从南三环向南行驶，可直达新郑龙湖镇。该工程道路红线宽50米，两侧各50米绿化控制带，设计为城市主干路，含一个跨河桥梁十八里河大桥。主线设计速度每小时50千米，辅道设计速度每小时40千米。机动车道设计为双向8车道，辅道双向4车道。

03

黄河天下文化综合体项目开工

7月24日，郑州市举行文创大会暨项目集中开工，在惠济区分会场，备受瞩目的黄河天下文化综合体项目正式开工。该项目是黄河国家文化公园的重要组成部分，位于黄河文化公园内东北部，项目投资约12.6亿元，规划用地面积约1015亩，建设内容包括黄河颂剧院、黄河四季生态体验区、九曲雅集及游客服务中心等相关配套设施。该项目将补齐黄河沿岸景区文化体验及服务配套匮乏的短板，通过演艺等沉浸式文化体验集聚旅游人气，使周边景区由单一性的旅游观光转变为涵盖多业态的文化深度体验型景区组团，带动郑州黄河流域带旅游，推动河南文化与旅游的融合发展。

04

2020中国县域经济百强榜发布

河南7市上榜

7月28日，由赛迪顾问县域经济研究中心编制的《2020中国县域经济百强研究》正式发布。其中河南7个县级市上榜，分别为新郑市40名、巩义市51名、新密市62名、永城市65名、荥阳市66名、济源市68名、汝州市96名。

土地市场

郑州主城非城改土地成交量跌价涨，优质地块热度高；环郑州供应稳定，成交量价下跌，热度回落；恒大一线房企深耕郑州，位居大郑州拿地排名头名。

01

主城区面积走势

7月郑州市主城区城改用地面积供应上涨明显，城改用地供应面积约53.38万㎡，成交面积约29.01万㎡ ；非城改用地供应面积约7.82万㎡，成交面积约7.63万㎡。

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统计区域为郑州主城区

（郑东新区包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

02

主城区土地价格走势

7月郑州主城区城改用地成交价约为746万元/亩，城改楼板价约为4019元/㎡；非城改用地成交价约为987万元/亩，非城改楼板价约为6472元/㎡，非城改用地地价、楼板价均上升。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

03

环郑面积走势

7月环郑州区域土地供应面积仅约5.96万㎡，成交约5.22万㎡；供应建面约17.29万㎡，成交建面约11.50万㎡。供应仅上街区供应一宗住宅用地，成交为港区和上街区各一宗商业用地。

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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：CRIC咨询决策系统

04

环郑土地价格走势

7月环郑州区域土地平均地价约为123万元/亩，楼面价约839元/㎡，环郑区域土地成交地价、楼面价均有所回落，但整体仍处于中位。

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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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企业土储走势

大郑州区域典型房企拿地前20名，其中恒大、康桥、保利拿地面积排名前三位；从购地金额看，保利购地金额约47.06亿元位居头名；康桥作为本土房企，2020年大郑州拿地热情高。

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备注：统计区域为环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：CRIC咨询决策系统

市场格局

7月份商品住宅供应增长明显，去化周期约9.43个月，库存良好。

本月二七区住宅供应走高，高新区成交持续位居头名，市场热度不减；商办市场以郑东新区为成交头名，公寓本月成交以郑东新区为主。

省内客户成交占比稍回落，刚需主力不动摇。

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整体供求价存

7月份商品住宅供应约143.88万㎡，成交量约96.84万㎡，供大于求；存量约为935.71万㎡，去化周期持续小幅上升约为9.43个月，库存良好。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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区域供求格局

分区域来看，7月商品住宅市场二七区供应约30.44万㎡ ，高新区成交约21.33万㎡持续位居头名，市场热度高；郑东新区成交均价稳居头名。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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板块成交格局

7月份常西湖城板块成交量约12.70万㎡，位居头名，主力贡献项目为碧桂园名门凤凰城成交约4.51万㎡、恒大林溪郡成交约2.90万㎡，北龙湖板块成交均价约31160元/㎡，为成交均价头名。

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备注：统计区域为郑州主城区

数据来源：CRIC咨询决策系统

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商办物业格局

7月份商办物业整体成交以郑东新区居头名，区域办公（龙湖金融岛成交约2.81万㎡）占据成交主力，各区域商办价格受个案影响差别较大。

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备注：统计区域为郑州主城区

数据来源：CRIC咨询决策系统

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成交客户格局

7月成交客户中，以省内客户为主，成交占比约69.0%，环比上月下跌；郑州市区客户占比约24.2%，省外客户占比持续减少，仅占比约6.7%。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

刚需市场情况下，建面约80-100㎡刚需产品为成交主力，20-30岁刚需客户为主要购买力，占比约47%，其次为30-40岁改善客户占比约30%，成交年龄段更加集中。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

成交结构

改善、再改产品成交占比稳定，刚需产品受个案影响价格下跌，再改价格上涨明显。

建面约80-100㎡且总价120-140万元为主要成交范围；三房改善主力面积段变大，以建面约120-130㎡产品为主。

01

分面积段成交结构

刚需占比稳定，建面约80-100㎡刚需产品成交占比约为36%，改善建面约120-140㎡（约21%）与再改建面约140-180㎡ （约11%）产品成交占比不变。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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价格走势

建面约80㎡以下产品中成交均价下降明显，成交价约为13714元/㎡；刚改产品（建面约100-120㎡）价格上涨明显，主要受宏光揽境及美盛北龙台成交单价较高影响。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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分面积段/总价段成交结构

7月成交面积段以建面约80-100㎡为主，共占比约37%，其次为建面约110-120㎡占比约16%；总价段以120-140万元及160-180万元为主，整体以建面约80-100㎡且总价120-140万元为主要成交范围。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

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分房型成交结构

刚需产品以建面约90-100㎡小三房为主，改善产品建面约130-140㎡产品占比增加，其次为建面约120-130㎡产品，四房产品以建面约140-150㎡面积段舒适性产品占据优势。

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备注：统计区域为郑州主城区

（郑东新区不包含白沙板块）

数据来源：CRIC咨询决策系统

开盘监测

7月份推售量均下跌，整体去化率达约63%。

主城区推售量、去化率均高于环郑区域，去化优势明显；碧沙岗板块康桥玖玺园项目开盘引发市场热度升高。

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区域去化

2020年7月份开盘推出及去化套数均下跌明显，但去化率约为63%，较上月上涨，从各区域开盘数据来看，二七区、经开区推案套数较多，航空港区、经开区去化偏低。

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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：市场调研

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推盘走势

2020年7月份郑州市主城区推量约2473套，去化约1626套，整体去化率约为66%；环郑区域本月仅2个项目开盘，推量约520套，去化约268套，整体去化率约为52%，主城区去化优势明显。

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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：市场调研

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板块走势

7月份大郑州9个板块开盘，其中主要以碧沙岗板块（去化约92%）去化较高，碧沙岗板块受康桥玖玺园项目首开影响，推售量居头名，且去化较高。

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备注：统计区域为郑州主城区（郑东新区包含白沙板块）&环郑区域（新郑市（包含南龙湖）、荥阳市、中牟县、航空港区、上街区）

数据来源：市场调研

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